溫泉資源的綜合開(kāi)發(fā)利用—以“廈門(mén)市溫泉資源開(kāi)發(fā)利用項目策劃”

  我國是一個(gè)擁有豐富溫泉資源的國家，利用溫泉治病已有悠久的歷史，史料中關(guān)于溫泉的記載也相當多。我國漢代著(zhù)名科學(xué)家張衡所著(zhù)的《溫泉賦》中就說(shuō)：“有疾病兮，溫泉治焉?！薄端?jīng)注》中亦載：“大融山兮出溫湯，療治百病?！睖厝怨啪蜕钍苋藗兊南矏?ài)。

 

  溫泉屬低溫地熱，由于其溫度適宜、清潔無(wú)污、富含多種對人體有益的礦物質(zhì)，而且用途十分廣泛。

 

  ●供暖方面  燃煤鍋爐的大量使用可造成空氣污染，大力提倡地熱供暖，有利于環(huán)保。利用溫泉采暖不燒煤、無(wú)污染，可晝夜供熱水，可保持室溫恒定舒適。地熱采暖雖初投資較高，但總成本只相當于燃油鍋爐供暖的四分之一，不僅節省能源、運輸、占地等，又大大改善了大氣環(huán)境，經(jīng)濟效益和社會(huì )效益十分明顯，是一種比較理想的采暖能源。

 

  ●保健方面  溫泉本身具有較高的溫度，含有多種化學(xué)成分、少量的生物活性離子以及少量的放射性物質(zhì)，對人體可起到保健、抗衰老作用。在泡溫泉時(shí)，溫泉中的礦物質(zhì)會(huì )透過(guò)身體皮膚促進(jìn)血液循環(huán)、加速新陳代謝。溫泉本身的礦物質(zhì)透過(guò)表皮滲入身體皮膚時(shí)，其化學(xué)物質(zhì)可刺激自律神經(jīng)、內分泌及免疫系統。具有很高的醫療價(jià)值。

 

  ●旅游方面  旅游的大趨勢就是往度假、休閑的方向發(fā)展，這和溫泉的定位是一致的。溫泉項目的開(kāi)發(fā)，對產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、促進(jìn)旅游項目的整合也具有實(shí)際意義。依托溫泉浴療，可以開(kāi)發(fā)游泳館、嬉水樂(lè )園、康樂(lè )中心、會(huì )議中心、療養中心、溫泉飯店、溫泉度假村以及高級賓館等一系列娛樂(lè )旅游項目。

 

  ●種植、養殖方面  可以依托地熱井，建造溫泉溫室，種植名優(yōu)花卉、特種蔬菜，供給大的飯店、賓館、酒樓之需等，也可以用來(lái)發(fā)展旅游農業(yè)。熱水養殖，可以大大縮短多種水生物的孵化期和生長(cháng)周期?？梢砸劳?a href="http://keyinmall.com/t/地熱資源.html" >地熱資源發(fā)展高產(chǎn)魚(yú)類(lèi)養殖等養殖產(chǎn)業(yè)。

 

  泡溫泉是人和自然最親密的對話(huà)方式之一。廈門(mén)地區擁有豐富的溫泉資源，許多廈門(mén)人對這種“對話(huà)”并不陌生，但是廈門(mén)市已開(kāi)發(fā)的溫泉資源屈指可數，隨著(zhù)被稱(chēng)為“福建省首家園林式露天溫泉”的日月谷溫泉的建成開(kāi)業(yè)，溫泉開(kāi)始成為廈門(mén)旅游的一個(gè)新品牌。在這樣的大環(huán)境下，廈門(mén)溫泉的開(kāi)發(fā)利用被提到日程上來(lái)，受市規劃局委托，我們做了《廈門(mén)市溫泉資源開(kāi)發(fā)利用項目策劃》，以此為廈門(mén)溫泉的全面開(kāi)發(fā)作一個(gè)先期研究。

 

  廈門(mén)溫泉現狀概況  廈門(mén)地下溫泉資源極為豐富，在空間分布上具有點(diǎn)多、分布范圍廣等特點(diǎn)，從沿海到山區均有分布；具有水量大、水溫高、水質(zhì)好等優(yōu)勢。據初步調查結果，廈門(mén)市現有溫泉點(diǎn)13處，分別分布在全市的同安、翔安、集美和海滄以及廈門(mén)本島等地。廈門(mén)島內一處，島外12處。溫泉溫度多在40℃以上，一般為50℃～60℃，最高達93℃。

 

  雖然廈門(mén)擁有豐富的地熱資源，但目前已開(kāi)發(fā)出來(lái)的溫泉點(diǎn)僅有2處，因而具有巨大空間可供挖掘。  溫泉開(kāi)發(fā)實(shí)施策略 1、相關(guān)政策  溫泉開(kāi)發(fā)必須依據國家有關(guān)法規政策。根據 國家法規及廈門(mén)市的自身情況，廈門(mén)市擬定地熱資源出讓思路：全市地熱資源要掌握在政府手中，原則上地熱資源的開(kāi)采權要高度壟斷，地熱資源開(kāi)采點(diǎn)用地不得出讓。為此，暫定由市土地開(kāi)發(fā)總公司組建地熱資源管理公司，負責全市地熱資源勘探、開(kāi)采和出售工作。

 

  2、溫泉開(kāi)發(fā)模式  根據《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》和廈門(mén)市的地方特點(diǎn)，廈門(mén)溫泉的開(kāi)發(fā)模式可采用兩種模式：

 

  ⑴  規模大、水量大的溫泉資源——地熱公司  其開(kāi)發(fā)步驟如下：由地熱資源管理公司，負責地熱資源勘探、開(kāi)采和出售工作，如杏林灣溫泉；開(kāi)采權與勘探權分開(kāi)，政府向開(kāi)發(fā)商出讓溫泉周邊土地的開(kāi)發(fā)權，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)；取得土地開(kāi)發(fā)權的開(kāi)發(fā)商向地熱資源管理公司購買(mǎi)溫泉水。土地開(kāi)發(fā)總公司進(jìn)行土地招標時(shí)必須注明提供什么類(lèi)型的溫泉水，用以開(kāi)發(fā)溫泉項目。

 

  ⑵  水量小或已出讓采礦權的溫泉——捆綁出讓?zhuān)捎眯问綖闇厝Y源與其周邊土地捆綁出讓?zhuān)砷_(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

 

  3、土地征用模式  政府對土地的征用方式及開(kāi)發(fā)商對溫泉的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式有不同的備選方案，可根據不同溫泉項目的特點(diǎn)進(jìn)行選擇。土地征用方式一般分為3種：土地收購出讓、轉換臨時(shí)用地、轉換儲備用地，但是商業(yè)性的溫泉開(kāi)發(fā)主要采用“招、拍、掛”的開(kāi)發(fā)方式。

 

  （1）土地收購出讓?zhuān)簩τ跍厝Y源條件好（水量大、溫度高、水質(zhì)好），周邊用地條件成熟，根據長(cháng)遠規劃可以興建永久性建筑物進(jìn)行長(cháng)期開(kāi)發(fā)的土地，政府通過(guò)收購和置換等方式，取得溫泉周邊土地使用權，對收回土地進(jìn)行整理后，通過(guò)協(xié)議、招標、拍賣(mài)等方式出讓土地，用以溫泉開(kāi)發(fā)。

 

  （2）轉換臨時(shí)用地：對于溫泉資源條件好（水量大、溫度高、水質(zhì)好），周邊用地條件成熟，但是根據長(cháng)遠規劃不宜興建永久性建筑物而短期內又允許使用的土地，可轉換為臨時(shí)用地。

 

  （3）轉換儲備用地：對于溫泉資源條件欠佳（水量小、溫度低、水質(zhì)不好），或目前不具備開(kāi)發(fā)條件，但是遠期可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)的溫泉地塊，可以在取得土地使用權后暫時(shí)儲備，儲備時(shí)間一般為2～3年，較長(cháng)的7～10年。

 

  4、經(jīng)營(yíng)模式

 

  ⑴ 常規模式 ：溫泉項目由溫泉開(kāi)發(fā)當局進(jìn)行開(kāi)發(fā)。商業(yè)性的溫泉開(kāi)發(fā)主要采用常規開(kāi)發(fā)模式 。

 

  ⑵ 機會(huì )置換模式 ：農民以村為單位，將土地交出，與溫泉開(kāi)發(fā)當局簽訂協(xié)議。協(xié)議規定未來(lái)創(chuàng )造就業(yè)崗位優(yōu)先錄用交地村民，前提是村民必須接受培訓，如果沒(méi)有合適的崗位或被解雇，則以貨幣化對征地農民進(jìn)行補償。土地使用性質(zhì)為集體建設用地，在這種情況下，如果涉及動(dòng)遷等則以貨幣化一次性補償。

 

  ⑶ 合作互惠模式 ：農民依舊經(jīng)營(yíng)擁有的土地，并保留自己的房屋，但土地和村落要服從溫泉開(kāi)發(fā)的要求，耕作安排應服從景觀(guān)需求設計。作為交換，開(kāi)發(fā)當局為農戶(hù)開(kāi)拓農莊游的市場(chǎng)，向農民提供培訓和技術(shù)指導。

 

  溫泉開(kāi)發(fā)項目策劃  溫泉開(kāi)發(fā)項目策劃主要從某溫泉的特色、所處環(huán)境及限制條件出發(fā)，分析對其進(jìn)行開(kāi)發(fā)所適宜的項目類(lèi)別、適合開(kāi)發(fā)范圍用地的選擇、開(kāi)發(fā)指標的引導、建議其開(kāi)發(fā)模式、土地征用方式、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式。本文僅就幾個(gè)較富有特色的溫泉項目舉例展開(kāi)。  1、鐘宅灣溫泉  ⑴現狀條件：該溫泉位于廈門(mén)本島內沿海邊的鐘宅灣，水量>1500m3/d，水溫59℃，溫泉資源條件較好，溫泉儲量大。  ⑵發(fā)展條件：該溫泉是廈門(mén)島內唯一的溫泉，區位條件好，交通便利，環(huán)灣路正在施工。

 

  由于鐘宅灣目前作為廈門(mén)市的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區，區位好，溫泉項目正可結合鐘宅灣片區開(kāi)發(fā)，有利于吸引大規模資金介入。  ⑶設置項目：溫泉房地產(chǎn)，結合鐘宅灣開(kāi)發(fā)可考慮周邊地塊開(kāi)發(fā)為親子主題溫泉樂(lè )園等。

 

  ⑷用地指標：

 

  a. 凱悅溫泉度假村用地規模約5.0公頃，容積率0.3，總建筑面積1.5萬(wàn)平方米，建筑密度（上限）15%，綠地率（下限）60%，建筑類(lèi)型為一類(lèi)建筑。  b. 溫泉房產(chǎn)與溫泉樂(lè )園用地9.7公頃，容積率0.3，總建筑面積2.9萬(wàn)平方米，建筑密度（上限）15%，綠地率（下限）60%，建筑類(lèi)型為一類(lèi)建筑。

 

  ⑸開(kāi)發(fā)模式：由于該溫泉點(diǎn)采礦權已出讓?zhuān)瞬捎猛恋嘏c采礦權捆綁出讓方式。

 

  ⑹土地征用方式：政府收購出讓。

 

  ⑺經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式：常規模式。

 

  2、杏林灣溫泉

 

  ⑴現狀條件：水量>4000m3 /d，水溫70℃～80℃，溫泉資源條件較好，溫泉儲量大。該地塊沒(méi)有基本農田和批地，征地較易。

 

  ⑵發(fā)展條件：隨著(zhù)園博園建設項目在廈門(mén)拉開(kāi)序幕，該地塊開(kāi)發(fā)條件成熟。

 

  ⑶設置項目：建設以溫泉為核心的會(huì )員制VIZ（溫泉俱樂(lè )部），包括圍繞VIZ而布局的溫泉假日酒店及會(huì )議中心；依據中洲島地勢較低，新近水面的特點(diǎn)，在中洲島上的建筑布局和建筑特色應“依水而建”；充分利用杏林灣廣闊的水面開(kāi)發(fā)水上項目；同時(shí)建設少量的溫泉別墅，提升度假村的檔次。

 

  ⑷ 用地指標：泉之島總用地規模約20公頃，容積率0.3，總建筑面積6萬(wàn)平方米，建筑密度（上限）20%，綠地率（下限50%），建筑類(lèi)型為一類(lèi)建筑。

 

  ⑸ 開(kāi)發(fā)模式：該溫泉水量大，已采用由地熱公司統一運作的模式。

 

  ⑹ 土地征用方式：政府收購出讓——規劃分為3個(gè)地塊分別出讓。

 

  ⑺ 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式：常規模式 3、西源村溫泉

 

  ⑴ 現狀條件：水量>300m3/d ，水溫48℃，目前西源村已利用溫泉進(jìn)行溫泉養殖，同時(shí)提供村民溫泉淋浴。在汀溪總體規劃中，西源村規劃為以溫泉養殖和旅游為特色產(chǎn)業(yè)的基地。

 

  ⑵ 設置項目：可以開(kāi)發(fā)為以溫泉養殖、種植為特色的溫泉農莊；亦可進(jìn)行大眾浴場(chǎng)的建設。

 

  ⑶ 不利因素：該地塊多為基本農田。

 

  ⑷ 用地指標：用地規模約10公頃，容積率0.1，總建筑面積1萬(wàn)平方米，建筑密度10%，綠地率（下限）70%，建筑類(lèi)型為一類(lèi)建筑。

 

  ⑸ 開(kāi)發(fā)模式：由于汀溪鎮溫泉資源豐富，建議采用地熱公司統一開(kāi)發(fā)模式，對整個(gè)汀溪鎮溫泉進(jìn)行統一運作。

 

  ⑹ 土地征用方式：轉換臨時(shí)用地

 

  ⑺ 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式：合作互惠模式

 

  4、大嶝島海域溫泉

 

  ⑴ 現狀條件：水量>100m3/d，水溫42℃，依據GB11615－1989評價(jià)該溫泉具有“醫療，洗浴，溫室，農業(yè)，養殖，土壤加溫”等6項利用價(jià)值。

 

  ⑵ 發(fā)展條件：獨特的海洋溫泉資源，能夠較好的形成主題溫泉旅游的特色。在大嶝總體規劃中該地塊規劃為觀(guān)光娛樂(lè )公園。

 

  ⑶ 不利因素：存在著(zhù)溫泉水和海水不易分開(kāi)的不利條件。

 

  ⑷ 設置項目：可以開(kāi)發(fā)為海洋主題公園結合溫泉俱樂(lè )部的形式，內容可涉及海洋浴場(chǎng)，溫泉養殖，海景溫泉酒店以及沙灘浴場(chǎng)等。

 

  ⑸ 用地指標：用地規模約25公頃，容積率0.15，總建筑面積3.75萬(wàn)平方米，建筑密度（上限）1５%，綠地率（下限）60%，建筑類(lèi)型為一類(lèi)建筑。

 

  ⑹ 開(kāi)發(fā)模式：地熱公司統一開(kāi)發(fā)模式或土地溫泉捆綁出讓模式。

 

  ⑺ 土地征用方式：轉換臨時(shí)用地

 

  ⑻ 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式：常規模式或機會(huì )置換模式，具體到每個(gè)項目可采用不同的開(kāi)發(fā)方式。

 

  通過(guò)對廈門(mén)溫泉資源開(kāi)發(fā)利用的項目策劃，給廈門(mén)市溫泉開(kāi)發(fā)項目的形式與開(kāi)發(fā)方式提供了操作性較強的策劃方案，從一定程度上促進(jìn)了廈門(mén)市溫泉資源的開(kāi)發(fā)。目前，同安區的坤澤洋溫泉已開(kāi)發(fā)為溫泉度假山莊，即將投入使用；由于廈門(mén)園博園的建設，杏林灣溫泉也加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)程，已在規劃設計中。溫泉，好像是造物主賦予這個(gè)星球的一份禮物。隨著(zhù)溫泉資源的陸續開(kāi)發(fā)使用，必將為廈門(mén)的旅游事業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的契機，使廈門(mén)這座花園海島城市更加溫馨和富有魅力。